这些年全国房价一片暴涨，所有人都在后悔没有早买，没有多买。如果我们把房产作为一个金融产品，是可以近似估算一下买房年化收益率到底有多少的。
买房的收益主要由两方面组成，一部分是房屋的居住收益，另一部分是房价上涨的部分。
如果房子空置，居住收益就是0。如果自主或出租，可以参考市场化租金按租售比估算。不同房子租售比不同，一般来说总价越高的租售比越低，总价越高的租售比越高。通常房子的租售比不会高于4%。
房价涨幅可以换算为年化涨幅率。如果按房价五年翻一番，平均年化约为14.9%（\sqrt[5]{2}-1）。以此类推，房价六、七、八、九、十年翻一番，对应的平均年化涨幅率分别约为12.2%（\sqrt[6]{2}-1）、10.4%（ \sqrt[7]{2}-1 ）、9.1%（ \sqrt[8]{2}-1 ）、8.0%（ \sqrt[9]{2}-1 ）和7.2%（ \sqrt[10]{2}-1 ）。我所了解的周围房价的涨幅，大多数年化涨幅率是在7-10%之间。
买房的成本也是两方面组成的，首付和贷款利息。大多数人买房都是贷款买的，首付和税费加起来都在四成以上。公积金和商业贷的利率稍有不同，综合下来是在5%上下。至于按揭还款，在近似估算中可以忽略，把它当成不同首付比例看待就行。
按照上述思路，买房的年化收益率（r）就是一个关于首付比例（ dp ）、租售比（ ptr ）、贷款利率（ i ）和年化涨幅率（ agr ）的函数：
r=(agr+ptr-(1-dp)*(1+i))/dp从上面这个计算公式可以看出，租售比和年化涨幅率对于年化收益率的影响幅度是相同的。我们把它们简单合并，然后估算一下不同情况下买房的实际收益率（鼠标放在下图数据点上可以显示对应的数值）。
作为参考，这里贷款利率为5%，年化涨幅率+租售比之和分别选取了-5%、0%、2%、4%、8%、10%、12%和15%。
从上面图中可以看出，在年化涨幅率+租售比为4%的时候，实际的收益率才大致和五年存款利率（约2.8%）相近。也就是说，年化涨幅率+租售比大于4%，从长期看买房才是赚的。过去几年房产市场的涨幅显然是高于这个数值的。
上图中同时能看出，首付比例对于实际收益率影响非常大。以年涨幅8%，租售比为2%，首付四成，贷款利率为5%的房子作为一个例子，买房年化收益可以达到17.5%。 这是非常可观的。
不难看出，如此可观的买房收益，本质上是通过按揭贷款这个杠杆带来的。所以前些年早买房、加高杠杆的人群在过去几年里是非常受益的。房子具有居住属性，但同时是一个带杠杆，具有极高风险的金融产品。现在买理财基金必须先做风险等级评估，然而一个近乎全民参与的、风险等级更高的房产市场，却不用做任何风险评估和风险提示，不得不说这是一个很神奇的事情。
